月別: 2018年1月

借地権を売却する

名義書き換え料一般的な相続の場合は地主の許可も必要とせず、新たな契約などを結ぶ必要がないのが借地権の相続ですが、相続した借地権を第三者に売却することは可能でしょうか。中には相続をさいたタイミングで売却を検討するという人もいるのではないでしょうか。相続した借地権の売却については、地主の許可があれば売却だけでなく譲渡も行うことができます

相続の際に地主に承諾を求める必要はなかったので第三者への売却も相談せずに行ってしまうと契約違反となり、場合によっては借地権の明け渡し請求を受ける可能性もあります。また借地権を売却する場合、地主の許可を得るだけではなく許可をもらう代わりに承諾料や名義書き換え料などを支払う必要があります。承諾料や名義書き換え料の金額は借地権価格の5から15%程度です。

また相続をした借地権については相続をする際には地主の承諾は必要ありませんが、相続をした場合は新しい相続人について地主に伝え、借地契約を相続人に書き換える必要があります。相続した借地権の売却、譲渡を検討する場合は、地主との間でさまざまなトラブルが発生することもあり、借地権の相続について専門的な知識のある不動産業者などに相談をすることで地主との交渉もスムーズに進みます。

借地権を相続した時

借地権を相続した場合、特別な遺贈でなければ、土地や建物の借地権を譲渡したり又貸ししたりする場合に地主の承諾の対価として借地人から地主に支払われる承諾料や名義書き換え料などは必要としません。被相続人から相続を受ける続柄が、配偶者、子、父母、兄弟姉妹であれば一般的な土地や建物の相続と同じように相続することができ、借地権も地主の許可なども必要としません。

定期借地権借地権を相続する場合に知っておきたいのが、借地の借地権割合です。借地権割合は借地権の評価額を算出するために必要なものであり、借地権割合は路線価図、評価倍率表に基づいて調べることができます。路線価図、評価倍率表は国税庁のホームページで誰でも確認することができ、割合はA90%、B80%、C70%のようになっています。アルファベットはその道路に接する土地の1平方メートルあたり路線価を千円単位で表しています。

例えば、500C70%となっていれば、路線価は1平方メートルあたり50万円で借地権割合は70%となります。また借地権にはいくつかの種類があり、中でも期限がきたら更新することなく借地期間が解消されるのが定期借地権です。この場合は相続も可能ですが具体亭な評価が必要な場合は計算も複雑になるので専門家に相談することをおすすめします。

借地権の評価

相続税遺産を相続する場合、相続税が発生します。現金を相続するのであればどのくらいの遺産を相続したのかすぐに知ることができるのですが、土地や建物などを相続した場合は評価が必要になります。例えば土地の場合は付近の売買事例や新聞の折り込みチラシ、不動産業者のインターネットサイトなどを参考に坪当たりの時価を推定して評価します。

またこういった方法で評価が難しい場合は国税庁の通達に従って求められる土地の相続税評価額に0.8かけたものを時価とします。建物の場合は建物の固定資産税評価額を建物のある市町村から入手して0.6かけたものを時価としています。マンションは土地や建物の相続税評価額を別々に求めてその合計額の2倍を時価としています。

遺産に借地権が含まれている場合、借地権も相続税、贈与税の課税対象になることから評価が必要になります。借地権の評価は土地を更地にした際の評価額と借地権割合を調べることで計算することができます。借地権割合は住宅用地の場合は60%から70%、商業用地の場合は80%から90%となっていることが多いです。借地権割合は地価の高い商業地ほど高くなる傾向にあります。例えば更地にした場合の土地の評価額が5000万円で、借地権割合が60%であれば、その土地の借地権の評価額は3000万円となります。

相続することができる借地権

誰かに土地を借りて、その土地の上に自分が所有する建物を建てる際に発生する権利を借地権といいます。土地を借りる借地権者と土地を貸す地主との間で借地権を設定することになります。土地は借りているものですが、建物は自分所有となるので、一般的な賃貸物件とは違い、壁に釘を打ったり、壁紙を貼り替えるなど自由に行うことができますし、リフォームを行うのも自由です。土地を借りるお金は必要になりますが、土地の固定資産税や都市計画税などの負担はなく、土地も利便性や立地条件の良い場所にあることが多いです。もちろんデメリットもあり、地代の負担が必要であり、土地は所有物ではないこと、更新時には更新料が必要な場合などがありますが、条件に合えば土地を購入するよりもメリットが大きい場合もあります。

相続そしてこの借地権、実は相続することができます。借地権を持った被相続人がなくなった場合は他の遺産と同じように相続の対象になります。新たに契約をする人が変わるのだから、土地の所有者と契約を結びなおす必要があるのではと思う人もいるでしょう。ですが、特別な遺贈でない借地権の相続の場合、新たにに借地契約を結ぶ必要はありませんし、地主の許可を必要としません。

遺産の相続と聞くと所有権のある土地の相続をイメージしがちですが、借地権の相続も同じようにできることから、借地権の相続はどのように行われ、相続した場合はどうすればよいのかなどを紹介させていただきます。借地権を相続した際に売却をする場合についても紹介しているので是非参考にしていただければ幸いです。